风暴眼责任室出品

文｜李晓光 文骅 张蔚婷 裁剪｜文骅

爆料投诉邮箱：all_cj@ifeng.com

中枢教唆：

1、在欧奏效等东说念主的饱读励下，不少投资东说念主浪掷数百万到柬埔寨西港购买地皮，但四年以前了，不仅莫得完成承诺的修路工程，而且连地皮证还没拿下来。

2、欧奏效所兜销地块性质存疑，网《风暴眼》发现，这骨子上是一种特准用地，租期为99年，不仅转让受戒指，而且还有被收回的风险。

3、在柬埔寨禁赌令颁布前夜，欧奏效等东说念主突击设置四家公司，加快了买地野心，并连接高价向国内投资东说念主兜销。

4、2023年12月，有投资东说念主以15万元每亩的价钱在出售云朗地块地皮，这比当初购买时要低廉一半，但依旧无东说念主问津。

5、欧奏效一直对外声称我方身价10亿，但法院冻结到多张银行卡加起来的总金额唯独500多元。

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01  “欧神”发怒

“咱们在宣讲时，我都会说把路修完，但莫得承诺什么技术修完，咱们也不需要向田主布置什么技术修完。请注意你的措辞！你不要改了我的话，然后说我没作念到，我是学理工科的，观念是曲常清楚的，一个字都不可改。”

“你们不要编削合同，给我方加戏好不好！咱们是100%履行了义务，咱们的信用是完满的。”

“如果一个东说念主整日作念白昼梦，整日痴心休想，咱们禁止不了的，然则你们的痴心休想，不代表事实，一切按照证据实在的商定走。”

2022年6月，在西港云朗地皮表情的答疑线上直播专场，“炒房教父”欧奏效在回答业主的问题时，扯着嗓子对入辖下手机屏幕呼吁。他暴表露来的大怒和不耐性，都是在业主对京柬置地以及他个东说念主的质疑。

每一个问题似乎都极易惹火他，仅“请注意你的措辞”，在这场长达1小时13分钟的直播专场里，出现了至少五次。

以前20年里，欧奏效广为流传的故事是炒房，还创办水库论坛，并将我方水库心法和房产投资逻辑著书，来影响中产阶层。许多对资产心焦的东说念主，包括年青的90后，看到欧奏效的那套清楚的念念维逻辑和冷冽的价值不雅念，会有“毁三不雅，树荣达”的欢娱，从而将之奉为东说念主生的资产导师。

欧奏效的一呼百应，常常掀翻房地产商场的震憾。但对欧奏效而言，去外洋炒地，如故头回事。他和搭档王牧笛等东说念主于2018年、2019年陆续在柬埔寨设置13家公司，对内统称“京柬置地”，手脚西港云朗地皮的承包方，赢得400公顷地皮的租出使用权，然后按亩数分批转让给国内的水库粉丝。

他塑造的观念是去西港买地相称于70年代异邦东说念主来华投资，将来增值空间超乎遐想。他暗示，只需合手有20亩云朗地块，便有望完结A9（资产达到9位数）。他甚而展望，到2030年西港东说念主口将达到200万，届时云朗地块每亩的价钱将至少达到1000万。

不外，快步上车的水库粉丝们发现，四年以前了，他们浪掷数百万买的地皮，不仅莫得完成承诺的修路工程，而且连地皮证还没拿下来。当初承诺的办不了地皮证退款的说辞，也口空无凭，毫无办法。

直播里欧奏效的作风让吴淞感到“冷漠”，她要求退地退款三年多了。在和王牧笛交流中，对方也给出了“能退”的明确复兴，但于今还有跳动100万的地款莫得退。2022年8月，吴淞的女儿在广州的一场线下行径放置后，找到了欧奏效，他向前责问：“为什么一直不退钱？”没猜测一直被我方视为偶像的欧奏效却暴怒：“你们穷身上臭，滚”。

吴淞的女儿霎时发呆了，很久后他才回过神来：原来平常的退款，为什么形成东说念主格侮辱。吴淞子母于今追忆起来，仍然难以省心。

偶而，束手待毙的不仅仅吴淞子母，按照王牧笛的说法，三年的疫情，打乱了好多野心。几位伟业主资金受影响，迟迟未付尾款，足有1.8亿，这大大影响了地皮平整速率。他和欧奏效二东说念主，都是典质屋子支付工程款。而按照遐想，因为无法开展线下行径，他们后期卖地速率也跟不上了。

资金逆境像多米诺骨牌一样，似乎积习难改。2023年8月，吴淞和女儿来到王牧笛和欧奏效为主要推动的功夫财经的北京办公室，这办公室曾一度承担京柬置地和投资东说念主签署公约的职能，内部唯唯独张桌子，和两位责任主说念主员。责任主说念主员暗示，两位雇主都不在，他们也不知说念情况，窝囊为力。

子母俩在办公室外一呆就是两个多月，也莫得见到王牧笛和欧奏效。直到11月的一天，他们再次去功夫财承办公室，却发现通盘办公室都被搬空了，仅有的办公桌和责任主说念主员都不见了。

简直读过欧奏效总共文集的李岩是坚定的奴婢者。但到本年9月，要求办理地皮证半年仍毫无效率后，也撑不住了。他运行怀疑外界的传闻是不是确凿？为什么四年前购买的地皮于今连舆图都看不到？“我都不知说念这块地还存不存在？”

更让他不可皆集的是，按照两边的合同商定，京柬置地要在合同签署一个月内，向李岩拜托地皮证，他以京柬置地毁约为由要求对方退地退款，得到的答复却是退不了款。

质疑的海潮很盛。不少业主以为我方是被乱来了，想根究责罚。疏远的一幕发生在客岁12月17日的某场宣讲会上，欧奏效被昔日的信徒围堵、泼水，现场仍拥护欧神的粉丝被误伤。而坐在一旁的欧奏效面无方式，莫得任何闪躲。

02 “让世界向往西港”

四年前，商场上迷漫着一股前所未有的狂热。单亲姆妈吴淞，在这个怒潮中，也作念出了她东说念主生中的一次紧要决定。

2019年6月，吴淞踏上一列前去北京的火车，她要去位于向阳区的中复大厦参加一场功夫财经组织的行径。一直是《财经郎眼》的忠实粉丝，她额外关心该节目主合手东说念主王牧笛的一颦一笑。听说他在倾销国外的地皮，吴淞决定去行径现场看一看。

在熙来攘往的会场中，吴淞见到了女儿心中的偶像——欧奏效。当他终于出现的那一刻，吴淞感到一股难以言喻的震撼。通盘会场的气愤霎时达到了飞腾，掌声如潮流般倾盆而来，应承声雄起雌伏。

这位在粉丝心中如同神一样的存在，很快运行了他的布说念。“炒屋子是A8的赛说念，但地皮是A9的赛说念”、“地皮是好东西、是真实的资产，但必须去外洋、去柬埔寨”、“柬埔寨是刚刚睡醒的新虎”。

欧奏效口中的地皮，是位于柬埔寨第二大城市、唯一的经济特区西港的云朗公园，距离西港市中心节略18公里，距离西港机场节略7公里，这里有山有水，风景如画，而大片非凡的自然红树林更是给这片地皮增添了几分深奥和壮丽，是闻明的旅游胜地。

但在欧奏效的姿首下，这块地皮仿佛形成了一个能够让东说念主资产翻倍的神奇之地。

“咫尺西港涌入的中国东说念主好多，居住及买卖需求繁盛，地皮的潜在增值空间很大”、“地价很快就能涨到100万/亩”、“西港就是下一个深圳”，欧奏遵循功饱读励着地皮的价值。

这些话在吴淞的耳边悠扬，仿佛有着某种魅力，吴淞很快付了一万定金去柬埔寨游学的订金，按照其时的商定，如果购买地皮，这一万块钱，也不错折合成地款。

当她与女儿盘问是否应该购买西港的地皮时，本就心爱看欧神文集的女儿，绝不夷犹地暗示了复旧。他驯服，欧奏效不会骗东说念主，推选得肯定靠谱。没去柬埔寨之前，吴淞就购买了3亩地皮，每亩价钱为39万。

2019年7月，游学行径如期举行，欧奏效指着一派地皮，说要在这里建博弈场、栈房和度假村等法子，到时候地皮会合手续增长。他连接强调，“外洋投资正其时”、“东南亚是最佳的赛说念”。甚而再发布的西港地皮白皮书里，写到“让世界向往西港”。

欧奏效带队在西港倾销地皮

更让吴淞心动的是，每周的地皮价钱都在高潮。她例如，在北京举办行径时推出的价钱是40万/亩，下一周密郑州就会涨至40.5万，再下一周会连接涨到41万元。

吴淞见过价钱最高的一块地皮卖到了60万元/亩。“一周涨5000，一个月就涨2万。若是这一块地是5亩，一个月你就能挣10万块钱了”。

欧奏效更是声称早期买地的用户照旧在短短半年内完结了投资翻倍，毛糙赚得了几百万的浩荡利润。这么的说话对于吴淞这么的投资者来说，无疑具有极大的吸引力。

在雄壮的资产效应放大下，东说念主的欲望也被无穷放大。吴淞决定卖掉我方的一套屋子，将全部资金插足到西港地皮的投资中。在2019年8月4日之前，她照旧陆续购买了4块地，合计18亩。“我形体越来越差，想给女儿留迷漫的钱生计”，吴淞说说念。

相似被这种氛围推着入局的还有李岩。2019年2月20日，他用5500元，加入了欧奏效在学问星球开设的社群，他看到了一则发自2018年12月3日的公告，内容是出售西港的地皮。

由于对西港表情的了解还不够深入，李岩选用了连接不雅察和了解。在接下来的半年里，李岩参加了欧奏效和王牧笛举办的两场线下共享会，了解到更多对于西港表情的细心信息。

让李岩印象深入的是，每次共享会放置后，现场都会出现粉丝哄抢、秒杀的花式。这种激烈的氛围让李岩感受到了西港表情的火爆程度，看着地价越来越高，李岩红了眼，从209年8月起，前后购入约13亩地，单价从19万到47.8万不等，累计超300万元。

关联词，不管是吴淞如故李岩他们并没成心志到，这个看似好意思好的欲望背后荫藏着雄壮的风险和不细则性。当梦醒来的那一刻，他们才发现早已身陷一个雄壮的风险漩涡之中。

03 地皮性质争议背后：尚属法律空缺

固然西港新城的将来看似好意思妙，但清楚路线上的重荷障碍成心或者意外中被断然了，这个难度甚而超出了欧奏效他们的预料。

网《风暴眼》查询多量贵寓发现，在欧奏效和王牧笛高调倾销地皮的背后，规划地皮尽管由柬埔寨规划政府赐与政策复旧，然则这片地皮斥地和使用上，却莫得具体的法律条件不错依赖。

相关云朗地块的地皮性质就曾在国内掀翻雄壮的争议。以2020年《界面》的报说念为主，云朗地块被指为经济特准用地。证据《柬埔寨王国地皮法》，经济特准主若是工业化和农业斥地，根柢不可按照宣传的要作念度假村等旅游斥地。

但这一争议掀翻的褶皱，很快被京柬置地的公开复兴抚平。但公开复兴也响应出他们了解的局限。

京柬置地的解释是，西港云朗地块并非经济特准用地，而是始终租出用地，不错用于旅游斥地。证据地皮法特准地唯独三类：1、社会特准地，允许受益东说念主建造住宅或更低，以守护经济发展；2、经济特准地，允许受益东说念主进行工业、农业斥地；3、特类斥地/开采特准，主要针对采矿、口岸、机场、渔业等领域。

网《风暴眼》查询多份官方文献后发现，固然西港云朗地块不属于经济特准地，但也并非隧说念酷好酷好上的始终租出地，而是属于特准用地的一种，只可专门用作旅游斥地特准。

网《风暴眼》赢得国度云朗公园地皮的最早来回文献自满，云朗地块原来属于国度全球地皮，为了推动斥地，2008年转为国度独到地皮，然后由柬埔寨王国政府批准，转让给独到企业，用作度假旅游斥地。

柬埔寨政府从上世纪90年代以来，神秘顾客公司出于各式主张，向独到企业通过转让租出的方式授予特准。这个特准，除了上头京柬置地解释的三类，还有一类，未在地皮法中体现，属于旅游特准用地。

柬埔寨绽放发展局（ODC）网站以及京师柬埔寨讼师事务所中方代表刘金雅均证明了柬埔寨存在一种旅游特准用地，咫尺尚无法律步骤。

这么的地皮性质，决定其存在好多的戒指条件和很大的解释空间。

开端等于流转受限，证据地皮法以及国有地皮流转的《129号子法则》，特准地皮要转给他东说念主，必须经垄断机构同意，由垄断机构和受让东说念主重新执意合同。

但推行上2020年7月，京柬置地的官方公开复兴中却称，2019年9月3日，京柬置地与ESARD签署了始终租出公约，何况在环保部完成合同备案登记手续。这种说法与法律步骤似乎互异。

在与投资东说念主签署转让公约的历程中，也存在断然。

比喻，欧奏效在2019年9月晒出的400公顷“地皮租出证”自满，京柬公司要制定总体霸术和发展野心，提交环境部审查。换而言之，业主后续要进行斥地必须稳健京柬公司提交给环境部的霸术。

而在转让地皮时，京柬公司却并未出示具体霸术，反而将风险转给了业主。网《风暴眼》拿到的多份地皮转让公约自满，要在方针地皮进行设计策略、修复、消防、环境保护与卫生、绿化等事宜前，投资东说念主要先提交政府审批。如若和全体霸术向抗击，修复肯求能否获批尚未可知。即便获批，一朝地皮被细分为数百个甚而向前个业主，沉寂斥地，会不会影响到政府盼愿的和解霸术？ 

许多小业主迟迟无法拿到地皮租出证。网《风暴眼》在柬埔寨国度绽放发展局官网搜索到的数十份相关云朗地皮的文献也自满，拿到旅游斥地地皮使用权的都是公司，未发现个东说念主合手有。

其次，地皮还有被回收的风险。按照柬埔寨地皮法第55条文律，地皮特准在不稳健法律要求的情况下，政府是不错决定取销的。

在2009年，柬埔寨农林渔业部设置了五个专项责任组，对天下16个省份的经济特准用地进行了全面而雅致的评估审查。对于那些未能实时罗致步履或斥地进程平缓的经济特准地斥地公司，王国政府罗致了断然措施，共取销了38家公司的斥地合同。

到了2015年，柬埔寨农林渔业部（MAFF）的前讲求东说念主浮现，已有71家合手有经济特准用地的公司，因违背政府合同和不遵照柬埔寨地皮法，被取销了特准权或缩减了用地规模。

04 击饱读传花游戏背后：隐没的推动

为了推动原土经济的发展，柬埔寨向异邦投资者绽放地皮商场，允许他们通过特准和始终租出的方式赢得地皮使用权。关联词，像云朗地块这么触及跨国财阀与个东说念主投资者的地皮来回并不常见。

一直奉行炒房致富的欧奏效，领先可能是诚意将地皮倾销出去，关联词跟着柬埔寨政策的变化，这场来回似乎照旧演形成击饱读传花的游戏。

在2008年被细则为经济特区后，西港迎来了快速发延期。尤其2016年后，西港成为柬埔寨第四个绽放线下赌博业的城市。罕有据自满，一度柬埔寨政府签发的163张赌场执照中，有91家都在西港，赌场在西港密密匝匝，这里更是成了蚁集赌博的天国。

一位始终旅居在西港的知情东说念主士向网《风暴眼》浮现，这些赌场当地投资裕如，缓缓推高了地皮价钱和房钱。

2017年头，西港市中心的地价，一平米粗略50好意思元，到2018年照旧涨到2000好意思元，涨了40倍，到2019年就涨到了5000好意思元。不少投资东说念主，都对准了柬埔寨的地皮和房产。

但2019年8月18日，柬埔寨首相洪森当日签发政令，原则上住手批准和颁发国表里议论的各式蚁集赌博营业执照。十二天后，洪森主合手内阁全体会议时发布又要求，“柬埔寨境内的总共蚁集赌博业务必须在2019年内皆备查封”。

多量网投东说念主员和博彩东说念主员闻风远扬，传奇有20万博彩雄师离开了柬埔寨，地产的泡沫也被点破，当地多量楼盘烂尾。

证据西港省商协会结伙会的数据，2019年8月18日，禁赌令颁布后，西港中枢区的地皮价钱下落17%-25%；买卖租出价钱下落幅度更大，下落80%到85%。

值得玩味的是，这反而加快了欧奏效的买地野心。网《风暴眼》发现，在禁赌令颁布前夜的2019年8月初，欧奏效、王颖贤、王牧笛等东说念主至少设置了四家公司，辩认是SINOREAM LAND CO.，LTD、KOFUF LAND CO.， LTD、SHUIKU LAND CO， LTD、YIJIANZHIDI CO，LTD 。尽解决论上最早卖地的说法是2018年年底，然则2019年9月3日，欧奏效他们才真实签署租出公约。

玄妙的技术节点上，欧奏效他们仓促完成了买地野心，并高价转让给了国内的投资东说念主。从每亩地25万，到疫情后期一度高潮到60万。

网《风暴眼》查阅柬埔寨买卖部网站，京柬置地（PEK-CAMB LAND INVESTMENT CO.， LTD.），设置于2018年12月12日，注册地址在柬埔寨西港。推动包括Xue Charles BI-CHUEN（薛必群，流传更广的名字是薛蛮子）、欧奏效、王牧笛、WANG TSUNG-LUNG（中语译名王宗隆，正和台湾利鑫集团总司理重名）、王颖贤五东说念主。

除了在讲求具体事务的欧奏效、王牧笛和王颖贤外，另外两个东说念主物更为过失。

据京柬置地的法东说念主代表王颖贤浮现，是有着“中国天神投资第一东说念主”之称的薛蛮子促成了欧奏效和王牧笛前去西港拿地。薛蛮子在媒体的采访中，也自称在柬埔寨包括西港买了40平方公里的地皮，接力于吹捧西港的投资价值。但几个月后，微博上爆出投资东说念主寻找薛蛮子的公告，暗指薛蛮子失联。

一位不肯具名的柬埔寨华东说念主告诉网《风暴眼》，薛蛮子根柢莫得出资，仅仅有东说念主愚弄了他的名声。在京柬置地的公开复兴中，也提到薛蛮子仅仅京柬置地合手股比例很小的推动。

薛蛮子为什么受东说念主驱使，又为什么自称在柬埔寨西港居住一年，然后隐没，外界尚不明晰。然则动手这片地皮的公司却指向台湾东说念主许铭钊在柬埔寨设置的利鑫集团和另一深奥公司Evergreen Success And Asia Resort Development Co， ltd（下称“ESARD”）。

网《风暴眼》了解，2008年，ESARD公司从柬埔寨政府赢得的云朗公园2377公顷地皮的租出使用权，合手有十年未作念任何斥地后，2018年2月，将其转让给利鑫集团。京柬置地再从利鑫集团受让400公顷，后者推行上照旧是第三手了。

对于ESARD公司，其所在地就有香港和柬埔寨两种说法，网《风暴眼》辩认在香港查册中心和柬埔寨买卖部网站查询，并未找到任何信息。但证据公开报说念，ESARD和洪森的侄儿洪都勋爵相关。

网《风暴眼》发现，利鑫集团背后仍然有洪都勋爵的影子。在柬埔寨商务部官网查册发现，LIXIN DEVELOPMENT背后有两个推动，辩认是许铭钊与洪都勋爵。而在当地的媒体宣传中，西港新城是利鑫集团联手洪都鑫爵打造的。

拿到地皮的利鑫集团，打出了斥地西港新城的霸术，其首创东说念主许铭钊信誓旦旦要把这里修复成集旅游不雅光、失业度假、生态体验、买卖金融和文娱于一体具有国际影响力的柬埔寨新买卖经济城、“一带沿路”东南亚产业过失、全球生态文旅主张地。

然则，直到咫尺许多霸术并未落地。

原来被视为充满资产的地皮来回，似乎形成了一场击饱读传花的游戏，每个东说念主都但愿在饱读声住手前将花传给下一个东说念主，以幸免成为终末的合手有者而承担亏蚀。

吴淞在2019年买了18亩地，但随后因为生病需要作念手术，陆续卖掉了其中的13亩。然则2021年后，再想卖掉余下的5亩地，照旧终点贫困了。

据她向网《风暴眼》提供的群聊纪录自满，2023年12月，有业主以15万元每亩的价钱在出售地皮。“买的时候都是三四十万元每亩，咫尺打5折也卖不出去”，她暗示。

“仅在西港老城区就有上千栋烂尾楼，如何可能跑去距离市中心20多公里的场所斥地呢”？上述知情东说念主士反问说念。

05 A10大亨银行卡唯独500元？

尽管外洋炒地风云已起，疫情放置后的2023年，西港地皮的投资生意仍然闪咫尺欧奏效的直播间或者线下论坛，仅仅执行力度大不如前了。

更多的对于欧奏效的说法流传起来，比喻有东说念主说欧奏效照旧缺钱了，有东说念主说他的资产早已转动。到底有几许钱，这似乎不是一个公开的巧妙，但却又是一笔浑沌账。

在公开场合，他打抱不屈说起我方的资产。比如，他就曾对媒体直言我方的资产照旧到了A10，但愿在60之前完结A11。

格隆汇12月15日丨嘉进投资国际(00310.HK)公告，公司于2023年11月30日每股股份的未经审核综合资产净值约为0.02港元。

2023年终末一个责任日，欧奏效在直播中复兴了“被打”传闻，依然不忘炫富，“欧诚恳如故赚了好多钱的，买了好多house，是以招致好多东说念主报怨，才有对我的各式妄语。”

似乎为了诠释其名下有诸多物业，2023年11月他还发布过一则视频，欧奏效带着粉丝转他在澳门的四大物业，总价值超1.2亿元。

视频运行，欧奏效从房间的一处走来，边迷茫地问说念：这套屋子是我的吗？

周围的东说念主起哄说念，欧神物业太多了，买了就没来过，竟然连我方的房产都不铭记。

话音刚落，欧奏效似乎霎时想起总共细节，他暗示当年花了56万购入，该屋子买了就秒租了出去，薪金率高达18%。

视频中还出现了三处别的房产，无一例外的是，欧奏效对于这几处物业均显得既生分又熟练，边说不铭记具体成交额，又能记起买入的技术、房钱和收成涨幅，每套屋子涨了至少3000万元。

与旁东说念主咋舌互异的是，他对这几处“斗室子”颇不在乎：“房钱可能五六年没调过了，”他说，“底商大，我还稍稍花点心念念盯一下，这屋子对我来说就算斗室子，交给中介管”。

网《风暴眼》尝试在澳门房屋登记处查询欧奏效的物业，不外由于其拍摄的地点信息过于依稀，莫得任何地标性或指引性信息，是以没能查到。

此外，欧奏效还自称在北上广深均领有多套物业，价值早已过亿，不外外界于今未能查证其真实性。

耐东说念主寻味的是，他赚下的浩荡资产，似乎看起来和他“无关”。

在屡次要求退钱无果后，吴淞曾对王牧笛和欧奏效等东说念主发告状讼，在财产保全阶段，她如何没猜测，堪合身价10亿的欧奏效，其名下多张银行卡的总金额竟然唯独500多元，而欧奏效名下唯唯独套房产，欧奏效只占有1%的份额，剩余的99%竟然归其前妻总共。

而外界的公论和变动，似乎掀不起欧奏效的涓滴波涛，他依旧在努力圈更多的粉丝、赚更多的钱。

有传闻称2023年欧奏效与某知名MCN机构达成了互助。他以“欧大谈买卖”、“欧大买卖念念维”、“欧大念念维知道”等多个账号共享我方的买卖观点，内容多与地产相关，吸引了不少粉丝的关心。其中，欧大买卖念念维照旧有24.2万粉丝。

他不依期会出咫尺直播间，为粉丝们解疑答惑。1月6日和1月11日，欧奏效辩认在上海和深圳举行了粉丝碰面会。他浮现，碰面的门槛是购买他主讲的区域分析私房课，售价为399元。

他的抖音橱窗中，摆设着《守住你的钱》和《房产避坑课》等8件商品，这些都与他的主要业务领域——房地产商场密切规划，但销量却欠佳，一些课程的销量唯独个位数，甚而为零。欧奏效的敕令力似乎在削弱。

时期变了，阿谁不休自我造神的东说念主，似乎还莫得察觉到这种变化，依然千里浸在我方编织的虚伪世界中，迟迟不肯走出来。

（应受访者要求第三方公司，李岩、吴淞为假名）